Once viviendas, más de 1.000 m² construidos, en pleno centro de Jerez de la Frontera. Sobre el papel, una ganga. En la práctica, un edificio que la mayoría de inversores ni se planteaba mirar: estaba ocupado de punta a punta. Nadie quería asumir ese riesgo… nadie salvo el equipo detrás de esta operación, Cherry Host, que lleva años haciendo negocio precisamente ahí donde otros ven un problema.
Compraron el edificio por una fracción de su valor real. Meses después, con los okupas fuera y la reforma en marcha, calculan que podrán venderlo por varias veces lo que pagaron.
Un radar entrenado para detectar anomalías del mercado
Detrás de la operación está Vertx Invest Group, el grupo que reúne varias marcas especializadas en inversión inmobiliaria, entre ellas Real Estate in Jeans (REJ) – fundada por Haim Levy, autor de un libro superventas sobre inversión inmobiliaria con el mismo nombre – y Cherry Host (fundada por Lior Levy, que además dirige la actividad del grupo en España e Israel). El grupo lleva más de una década cazando fallos de mercado. Empezó en Estados Unidos, tras la crisis de 2008. Cuando ese ciclo se agotó, se trasladó a España, que tardó más en recuperarse y hoy vive una subida de precios de doble dígito. Gran parte de esa actividad se canaliza a través de sus grupos de inversión, conocidos como ALPHA.
Por qué España es terreno fértil para este tipo de operaciones
El mercado español arrastra una anomalía que muchos consideran un problema y que el equipo trata como una oportunidad: la ocupación ilegal. La ley protege con fuerza a quien ocupa una vivienda, y desalojarlo por la vía legal puede llevar años de proceso judicial. Bancos y fondos, desbordados, terminan sacando al mercado un volumen enorme de pisos y edificios ocupados, a precios muy por debajo de su valor.
«No buscamos inmuebles baratos«, explica el equipo. «Buscamos activos que el mercado castiga con un descuento mucho mayor de lo que realmente cuesta resolver el problema.» Antes de mover un euro, cada operación pasa por un sistema de evaluación propio, el mismo que se aplica de forma sistemática dentro de los grupos ALPHA, calculando costes de desalojo, reforma y riesgo legal frente al beneficio esperado.
El edificio que todos descartaron
Un agente local ofreció el inmueble de Jerez tal cual: tres plantas, ascensor, aparcamiento, un par de áticos dúplex… y las once viviendas ocupadas. El tipo de ficha que la mayoría descarta en cinco minutos. Para el equipo, fue justo la señal de que merecía una mirada más de cerca.
Antes de firmar, se reunieron con el ayuntamiento – que ya tenía sobre la mesa un plan urbanístico europeo para levantar una zona verde justo enfrente del edificio – y negociaron con la agencia tributaria una rebaja notable en el impuesto de la operación. En paralelo, abrieron negociaciones directas con los ocupantes. El margen que dejaba la operación permitió ofrecer una salida rápida y negociada, evitando así los años que suele llevar un desalojo por vía judicial.
El verdadero negocio no está en el precio de compra
La distancia entre lo que pagaron y lo que esperan facturar en la venta no es beneficio limpio: hay que descontar el desalojo, la reforma integral, impuestos y honorarios. Pero es precisamente ese margen amplio el que permite asumir un riesgo que espanta a la mayoría del mercado.
«Siempre calculamos qué pasa si la reforma cuesta más de lo previsto, si el proceso se alarga o si aparecen gastos que no vimos venir«, explica Lior Levy. «Si la operación sigue siendo buena incluso en el peor escenario, entonces empieza a interesarnos de verdad.«
Encontrar la aguja en el pajar, a escala
Dentro del grupo llaman a esto «océano azul de oportunidades»: edificios ocupados, activos en manos de bancos, inmuebles que necesitan una reforma a fondo, operaciones que ni siquiera llegan a publicarse. Terreno donde casi no hay competencia.
El reto es encontrarlas. Cada mes reciben listados con miles de propiedades, un volumen imposible de revisar una por una a mano. Ahí es donde han empezado a apoyarse en herramientas de inteligencia artificial, capaces de rastrear ese volumen de información y señalar las anomalías de precio que merece la pena investigar.
«La tecnología no sustituye a las personas«, insiste Lior. «Nos ayuda a llegar antes a las operaciones que de verdad vale la pena mirar de cerca.»
El edificio de Jerez fue una de las últimas grandes operaciones cerradas antes del arranque de la nueva edición de los grupos ALPHA, y ya se ha convertido en el caso de referencia que el equipo enseña a cada inversor que se pregunta si comprar un edificio lleno de okupas puede, en realidad, ser una buena idea.